当代物权法百科全书小辞典初稿6..._当代物权法百科全书小辞典

当代物权法百科全书小辞典初稿6...

不动产抵押，从字面上看是抵押财产，而根本上是抵押财产权利。其核心问题，是土地的权利标志着、维系着土地财产。没有土地的权利，土地的财产完全是虚无的，甚至于是违法的。

土地财产，是人类用其作为生产资料、生活资料来对待，既可以成为公有财产，也可以成为私有财产。它有现实价值和未来价值，有使用价值和交换价值，还有劳动创造的价值等等。任何财产也没有土地的使用寿命长，任何财产也没有土地的升值潜力大。土地财产总体上以公有性为主、以私有性为辅，于土地用途、土地转让与抵押方面，限制性条件奇多无比。

土地财产权，就是人们统治土地财产的权利。如土地所有权、土地用益物权、土地用益权、土地使用权、土地享用权等等一系列权利，时时刻刻维系着、统治着土地财产。

“土地财产权优于土地财产”的抵押制度，不妨可以这样归纳一下：

（1）土地财产必须建立在土地财产权基础之上才能成就。否则，土地财产就成为无本之末、无源之水。

（2）土地财产的抵押必须局限于一定的土地使用权基础之上才能成就。否则，超出抵押范围是无效的抵押，不受法律保护。

（3）建设用地使用权的抵押，或者建筑物所有权的抵押，必须遵从“房地合一”的原则进行。否则，缩小抵押范围是错误的抵押，必须予以纠正。

（4）“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”方式可以抵押，应当与地上附着物一同抵押，当事人另有约定的除外。

（5）“城市的土地财产权优于城市的土地财产”，“农村的土地财产权优于农村的土地财产”，结果是：“城市的土地财产权优于城市的土地财产”并且优于“农村的土地财产权优于农村的土地财产”。

（6）地役权抵押与土地使用权抵押，均适用于同一的“主从合一”、“房地合一”两项抵押制度，体现出“土地财产权优于土地财产”的指导方针与物权效力。

（7）本条款所列举的建设用地使用权抵押和农用土地使用权抵押，是中国政策物权背景下产生的特种处分权或者特种抵押权。虽然物权性质是他物权、定限物权和用益物权，可是建筑物（所有权）的主物权或者是地上附着物（所有权）的主物权。